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Kapitalgewinne und Einbehaltung vom Steuern bei Eigentumsverkauf für Nicht-Residenten

FRAGE

Ich bin Ire und habe 1998 ein Apartment in Torremolinos gekauft, was ich nun verkaufen werde.

Ich bin etwas verwirrt was die Steuern für den Verkauf angeht. Auf der einen Seite habe ich gelesen, dass Kapitalgewinne von Nicht-Residenten mit 18 % besteuert werden aber die Person, die sich um den Verkauf kümmert, hat mir gesagt, dass der Käufer 3 % des Verkaufspreises einbehalten muss und diese an das Finanzamt entrichten muss.

Ich möchte gern wissen, ob die 3 %ige Einbehaltung Pflicht ist und ob mich diese von meiner Verpflichtung der 18 % Kapitalgewinnsteuer befreit.

ANTWORT

Beim Verkauf eines Eigentums findet normalerweise ein Kapitalgewinn statt, welcher sich durch die Differenz zwischen Verkaufswert und dem einstigen Kaufwert ergibt.

Für diesen Fall und da Sie kein Steuerinländer in Spanien sind wird Ihr Kapitalgewinn mit 18 % besteuert d.h. dass die Differenz zwischen Verkaufswert und einstigem Kaufwert mit 18 % besteuert und an das Finanzamt gezahlt wird. Dies geschieht selbstverständlich nur dann, wenn der Kapitalgewinn positiv ist - also wirklich ein Gewinn vorliegt.

Das spanische Gesetz schreibt Folgendes fest: Wenn der Verkäufer Nicht-Resident ist, ist der Käufer verpflichtet (egal ob dieser Resident ist oder nicht), 3 % des Verkaufspreises einzubehalten und diese an das spanische Finanzamt zu zahlen.

Die Einbehaltung versteht man als einen Akontobetrag vom Verkäufer auf dessen möglichen Kapitalgewinn. Die 3 % des Preises müssen vom Käufer innerhalb eines Monats nach Transfer mit Hilfe des Formulares 211 an das Finanzamt entrichtet werden.

Auf der anderen Seite müssen Sie als Nicht-Resident-Verkäufer das Formular 212 beim Finanzamt einreichen. Dies muss innerhalb von 4 Monaten nach Verkaufsdatum erfolgen und die Berechnung des Kapitalgewinns enthalten.

Im Falle eines Kapitalverlustes oder wenn die Einbehaltung höher ist als Ihre eigentliche Kapitallgewinnpflicht, können Sie die Erstattung des zu viel bezahlten Geldes ebenfalls mit Einreichung des Formulares 212 fordern.

Alle Rückzahlungen werden per Überweisung auf das in der Steuererklärung angegebene Konto vorgenommen.

Im umgekehrten Fall – also wenn der Kapitalgewinn höher als 3 % ist – werden Sie aufgefordert die Differenz mittels des Formulars 212 zu zahlen.

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